什么是毛坯房？毛坯房又稱(chēng)為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。別看毛坯房光禿禿的好像一眼就能看透，但實(shí)際上，我們驗收房子時(shí)，門(mén)道可多了，可不能傻乎乎的看一眼就算行了。那么，那我們要如何驗收毛坯房呢？在驗收前，一定要做好相關(guān)準備工作，避免驗收時(shí)手忙腳亂。下面，咱們讓【橙家】的霍永釗老師來(lái)講講毛坯房驗收前的準備工作吧！

Q1：業(yè)主在毛坯房驗收前，需要準備哪些工具呢？

霍：驗房的常用工具分為專(zhuān)業(yè)驗房工具和輔助工具。專(zhuān)業(yè)驗房工具：可按照量具和電鉗工具區分，包括：垂直檢測尺、多功能內外直角檢測尺、多功能垂直校正器、游標塞尺、對角檢測尺、反光鏡、伸縮桿、水電檢測錘、鋼針小錘等。輔助工具：包括鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、火柴、衛生紙、凳子、紙筆等。

如業(yè)主自檢，可以自備幾樣小工具：

一、五米卷尺，可以用于測量樓高和房子內的一些距離；

二、小皮錘，用于敲擊墻體，檢驗是否存在空鼓現象；

三、驗電插座、萬(wàn)用表，用于測量屋內電路、插座、電源是否可正常通電；

四、打火機，用于測試預留的排氣通風(fēng)管道是否正常；

五、手電筒，可通過(guò)光線(xiàn)的明暗檢驗平面的平整度；

六、小桶或面盆，可灌水于下水管道，檢驗排水是否通暢；

七、粉筆、照相機，如發(fā)現問(wèn)題，可用于記錄問(wèn)題，避免遺忘。

Q2：驗收前需要業(yè)主準備哪些資料證件呢？

霍：收房的時(shí)候業(yè)主需要帶上身份證、戶(hù)口本、購房合同、收款收據、大修基金發(fā)票，有的還要提供契稅繳納發(fā)票。

除業(yè)主自身的資料準備好外，毛坯房收房時(shí)業(yè)主需注意向開(kāi)發(fā)商索要《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗收備案表》。其中，《竣工驗收備案表》尤為重要，不僅要看開(kāi)發(fā)商是否可提供此表，還要仔細察看各個(gè)分項有是否有進(jìn)行備案，如消防設施等。因為《竣工驗收備案表》對開(kāi)發(fā)商是有著(zhù)重要的約束作用的，只要將項目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對其終生負責。如出了問(wèn)題，核實(shí)是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責任。

Q3：霍老師，業(yè)主未必都對驗房有深入的了解，那是否有必要請驗房師？

霍：其實(shí)沒(méi)有必然的說(shuō)法。一般來(lái)說(shuō)，新房交房，開(kāi)發(fā)商會(huì )幫忙安排驗房師。但也同樣是因為開(kāi)發(fā)商安排的，所以驗房結果不可盡信。業(yè)主可以請監理公司驗房，費用大概幾百元，具體視房子和監理自身情況而定。

當然，業(yè)主可以在驗房前查閱相關(guān)資料，自身掌握一定的驗房知識，親自上陣。在驗房前不輕易收房，驗房過(guò)程中一旦發(fā)現問(wèn)題及時(shí)與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)溝通，盡量在收房前解決問(wèn)題。

毛坯房驗收主要是避免在裝修后才發(fā)現問(wèn)題，因此一定要做好做細。如裝修后再暴露問(wèn)題，需要大修后再重新裝修，浪費人力物力。所以熟知毛坯房驗房方法，有利于業(yè)主更好地維護自身的利益。

Q4：驗收的相關(guān)流程是怎樣的呢？

霍：毛坯房驗房流程主要分為四個(gè)步驟：

一、通知。開(kāi)發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權證后，會(huì )以書(shū)面形式通知業(yè)主在約定時(shí)間內對房屋進(jìn)行驗收。

二、驗收。業(yè)主應根據購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一進(jìn)行驗收，并做好記錄，避免在日后的裝修過(guò)程中出現扯皮的現象。

三、開(kāi)發(fā)商提供三書(shū)一證一表。即《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。注意要根據面積實(shí)測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。 

四、簽署房屋交接書(shū)。購房者對房屋及其產(chǎn)權進(jìn)行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)。如不符合，應做好記錄，在開(kāi)發(fā)商整改合格后再簽署。

Q5：驗收時(shí)主要從哪幾個(gè)方面著(zhù)手看呢？

霍：一、上下水系統。檢查所有馬桶下水口和地漏能否順利排水，用容器裝水倒入下水管道，如能順利流走則表示下水管通暢。同時(shí)，需要檢查下水管是否出現破裂的情況，并打開(kāi)室內進(jìn)水總閘檢查上水管是否順利出水。

二、防水。閉水試驗主要是針對衛生間的樓板滲水情況進(jìn)行檢查。閉水48小時(shí)過(guò)后查看沉箱水位是否下降，或直接到樓下的衛生間查看天花板是否有滲水。以防萬(wàn)一，無(wú)論樓下是否已裝修，都建議先重新刷防水后再做閉水試驗。

三、地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度。

水平度：用水平儀測一下地面的平整度，或者用鋼卷尺在室內不同地方選擇三個(gè)以上的點(diǎn)測量房屋的高度，如果數值相差較小則表示室內樓板水平相差??；

垂直度：使用水平儀進(jìn)行測量；

抹灰平整度：盡量選擇長(cháng)度較長(cháng)并且平直的靠尺靠在墻上，在靠尺兩端緊貼墻體的情況下，如靠尺中間離墻體空隙越大，說(shuō)明抹灰的平整度越差，可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改。如無(wú)大問(wèn)題，可自行在裝修中整改。

四、電路。使用電筆或帶指示燈的充電器插上插座，檢查插座是否通電。同時(shí)需要檢測室內進(jìn)戶(hù)電線(xiàn)、電箱以及弱電設備是否完好，入戶(hù)光纖是否到位。

五、水路。將水路系統的所有出水口用閥門(mén)堵死后，連接打壓系統對水路系統的打壓試驗。打壓時(shí)間應大于30分鐘，打壓強度不低于0.6Mpa。如打壓結束后，下降幅度在0.05Mpa內，屬于正常范圍；如果超出則說(shuō)明水路系統有問(wèn)題需要整改。

另外，還要注意驗收的順序。一看外部，檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門(mén)、樓道等；二查內部，查驗墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣等；三測相鄰，與樓上樓下鄰居配合，進(jìn)行閉存水、水表空轉等試驗。

Q6：驗收過(guò)程中還有什么特別注意事項嗎？

霍：有的。還需要注意以下三點(diǎn)：

一、簽驗收單前先簽《物業(yè)管理公約》。要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費的具體組成部分，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。同時(shí)，考察一下小區物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備自身要求的管理標準。

二、檢查房子各房間的六個(gè)面。看一看墻面顏色是否均勻，陰角、陽(yáng)角和灰線(xiàn)是否平直方正，楞角整齊；摸一摸表面是否有不光滑、脫皮、麻面和起砂等現象；敲一敲墻面是否有空鼓的聲音。有問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商整改。

三、毛坯房驗房要細看裂縫。看墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在?？戳芽p的部位、長(cháng)度、是否有規律。如裂縫無(wú)規律、長(cháng)度較短、數量較多，并伴隨粉刷空鼓，一般只是粉刷質(zhì)量問(wèn)題；如裂縫是斜的、水平的或垂直的，裂縫較長(cháng)、連慣在一起，出現在門(mén)窗洞口角上、縱墻上、外墻上，且房子在靠頂幾層，則為溫度裂縫。溫度裂縫比較麻煩，一般性返工修理，很難真正的解決。

毛坯房驗收未發(fā)現問(wèn)題，自然是最理想的情況。但如果出現問(wèn)題了，也不需要慌亂，我們應該鑒定問(wèn)題后區分情況處理。讓我們聽(tīng)聽(tīng)霍老師給大家提供的建議。

Q7：霍老師，驗收如果發(fā)現問(wèn)題，應該怎么處理？

霍：如驗房后發(fā)現問(wèn)題，應該及時(shí)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并請開(kāi)發(fā)商提供書(shū)面認可證明?；蛟谑諛菚r(shí)需要填寫(xiě)的單子上明確注明相關(guān)問(wèn)題并要求整改，雙方簽名后拍照保存，作為日后維權的資料和證據。最好是將在場(chǎng)工作人員的工作證復印，避免日后開(kāi)發(fā)商不承認有收到驗收通知單。

Q8：驗收時(shí)沒(méi)發(fā)現問(wèn)題，交房后發(fā)現問(wèn)題該怎么辦？

霍：質(zhì)量問(wèn)題要注意區分 ，主要分為主體結構質(zhì)量問(wèn)題和非主體結構的質(zhì)量問(wèn)題，需視情況而定。

一、主體結構質(zhì)量問(wèn)題。如收樓后，業(yè)主發(fā)現主體質(zhì)量問(wèn)題，可向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。如確實(shí)存在主體質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主有權請求解除買(mǎi)賣(mài)合同；如已造成業(yè)主損失，可請開(kāi)發(fā)商予以合理的賠償。

二、非主體結構質(zhì)量問(wèn)題。如購房合同中有相關(guān)的特殊約定，按照合同規定辦事；如合同中未有特殊約定，則需與開(kāi)發(fā)商協(xié)助處理。如未超過(guò)法定的保修期限和范圍，開(kāi)發(fā)商應依法承擔質(zhì)量責任，如開(kāi)發(fā)商未及時(shí)履行保修義務(wù)，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商作出賠償；如已超過(guò)法定的保修期限，實(shí)行有償維修，公用部分的維修費用可動(dòng)用維修基金，自用部分的維修費用則由業(yè)主自行承擔。

今天，【橙家】霍永釗老師的小課堂到此為止，為了給大家加深印象，家居君來(lái)給大家劃劃重點(diǎn)，大家趕緊拿起小本本mark一下啦。

1、業(yè)主驗收前多查閱相關(guān)資料，在自身掌握一定的驗房知識的基礎上，可帶上卷尺、小皮錘、驗電插座、萬(wàn)用表、打火機、手電筒、小桶或水盆、粉筆、相機親自上陣驗收；

2、驗收時(shí)，注意要請開(kāi)發(fā)商提供“三書(shū)一證一表”，即即《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》；

3、驗收可從上下水系統、防水、電路、水路和地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度五個(gè)方面著(zhù)手，按照一看外部、二查內部、三測相鄰的順序；

4、毛坯房驗房要細看裂縫，裂縫無(wú)規律、長(cháng)度較短、數量角度，一般為粉刷質(zhì)量問(wèn)題導致；如裂縫規律、長(cháng)度較長(cháng)、連貫在一起，且房子再靠頂幾層，則為溫度裂縫；

5、房屋問(wèn)題要區分主體結構質(zhì)量問(wèn)題和非主體結構質(zhì)量問(wèn)題。如為主體結構質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主有權請求解除買(mǎi)賣(mài)合同；如為非主體結構質(zhì)量問(wèn)題，則區分是否已超過(guò)法定的保修期限和范圍來(lái)處理。